房客違約房東勿私自換鎖

恐觸《刑法》擅闖他人住宅及強制罪

2011年 03月05日

【王柔雅╱台北報導】租屋糾紛一籮筐，遇到黑心房客惡意欠繳租金或違約時，房東通常會以電話通知、上門拜訪或寄發存證信函等方式催繳，不過部分房東會採取私自換鎖手段。法務專家建議，房東若遇到房客違約，可使用合法途徑主張權益，但千萬不可私下換鎖或闖入住宅，否則可能觸犯刑責，失去聲張自己權益的機會，得不償失。

台灣租屋網行銷企劃部經理廖秀敏表示，糾紛發生時，有些房東會認為自己擁有房屋所有權，再催告無效之後，可能直接請鎖匠換鎖，或淨空屋內物品，要求房客搬遷，「房東或許沒有惡意，但這樣的處理方式，並不適當。」

房東可尋《民法》解決

太平洋房屋法務室協理蔣美龍指出，只要租賃關係存在，房東就不可以無故闖入住宅或私自換鎖，否則可能會觸犯《刑法》第306條無故侵入他人住宅罪，若經判刑，違法房東恐處1年以下有期徒刑、拘役或300元以下罰金等刑責。
且私自換鎖則可能導致房客無法進入自己家中，侵犯房客行使租賃物的權利，恐將觸犯《刑法》第304條強制罪，建議房東遇到租屋糾紛應尋求合法途徑解決，勿私自處理。
蔣美龍指出，如發現房客積欠租金，經催告後仍不返還時，可依《民法》第445條，房東有權利行使屋內不動產的「留置權」，意即房東可以合法扣留房客的個人物品，並要求房客於6個月以上期限內，依約繳清欠繳的租金。
不過，倘若房客在期限內仍沒有給付金額，此時房東可要求拍賣留置的物品，或是取得留置物所有權，以折抵損失的租金。
永慶房屋總管理處法服部經理吳宜學表示，房客欠繳租金或違約情節，大多屬於民事責任，房東有合法途徑可以尋求協助，但如果房東私下進入屋內或私下換鎖，則恐將觸犯刑事責任，建議不要私下處理。

房東私自換鎖Q&A

Q：房客違約，房東可私自換鎖嗎？
A：只要租約關係存在，房東就有義務提供完整的租賃物讓房客使用，因此即使房客欠繳租金或有其他違約事項，房東仍不得私下換鎖
Q：房東私自換鎖，房客如何自保？
A：1. 依《刑法》第304條強制罪，訴諸法律途徑
2. 可在屋內增加內鎖，減低外人入侵風險
Q：遇到房客違約，房東可如何主張權益？
A：1. 雙方可先行溝通，避免糾紛
2. 屢次告知仍違約，房東則可舉證房客違約事由，依照合約規定，要求終止契約
資料來源：《蘋果》採訪整理

由於這篇新聞的內容對於留置權的部份有點不清楚及錯誤,所以上網找了詳細一點的說明如下:

出租人依法有留置權：在「不動產租賃」方面，出租人依《民法》第445條規定有「留置權」，即不動產的出租人，就租賃契約所生的債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權；但禁止扣押之物，不在此限。所謂「禁止扣押之物」如承租人及其家屬所必需的衣服寢具及職業上或教育上所必需的器具用品，以及遺像、牌位、墓碑和其他供祭祀、禮拜所用之物。

參考來源:李永然的blog