報稅季節即將到來,收錄這篇新聞提醒自己^^

不動產節稅有撇步 買賣換屋報稅須知

更新日期:2011/05/04 06:29張中昌

  五月繳納綜所稅的日子開始,除了申報程序得弄清楚外,許多民眾更在乎節稅方法,以不動產來說,其實交易、出租、承租等行為,在申報時都能節稅,納稅義務人必須瞭解稅法相關規定外,也要著手準備相關的證明文件,才可為自己爭取到最有利的節稅空間。

 

◎售屋族節稅法

 

  首先,從賣房子的屋主角度來看,最單純情況是因售屋產生所得,而最簡單的申報方法,就是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。舉例說明,當一棟房屋位於台北市,房屋評定現值為100萬元,依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準為37%,在申報所得時就需填寫財產交易所得為37萬元。

 

  不過,若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,也可以選擇按實際發生的價額申報。

 

  永慶房屋契約部經理陳俊宏解釋,所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋,達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費,而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

 

  也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

 

  此外,陳俊宏表示,如果屋主是以低價賠售,則依據所得稅法規定,財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得,且當年度不夠扣扺,可以在之後三年的財產交易所得扣除,所以最好先將買進和賣出的相關文件準備齊全,做為報稅時列報扣除的憑證。

 

◎購屋族節稅法

 

  至於從買房子的納稅義務人來看,在資金運用的槓桿原則下,多數人買房子都會向金融機構貸款。陳俊宏指出,如果購買自用住宅向金融機構辦理借款時,購屋借款利息也可以列舉扣除,每年扣除額最高為30萬。但每一申報戶以一屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,來申報扣除。

 

  舉例說明,若去(99)年度支出的購屋貸款利息共50萬元,但銀行的利息收入有10萬元,在申報購屋借款利息時,就必須以50萬元減去10萬元,得到餘額40萬元,但是餘額已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元作為申報。

 

◎換屋族報稅

 

  去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族,在申報所得稅的時候,因為同時有購屋及售屋行為,若購買的房屋價值大於出售房屋,是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還,也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。

 

  陳俊宏強調,「重購自用住宅扣抵稅額」一項,由於涉及買、賣不同角度的交易程序,所以遇到報稅的時候,常讓民眾感到相當吃力,不過其實只要把握幾個重點原則,便可正確檢視自己是否符合申報條件。

 

  其中包括不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件、購屋的價格必須高於出售的價格、兩間房屋產權登記時間必須在二年以內、兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用,不限於同一人。

 

  陳俊宏指出,購屋、售屋族群只要瞭解稅法相關規定,往往就可以省下一筆不小的稅金,因此可多方詢問專家,蒐集相關的不動產節稅資訊。

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